Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zeitlich unbegrenzt gültig, solange sich an der baulichen Situation nichts ändert. Sobald z. B. eine Wohnung durch Umbauten neu aufgeteilt oder erweitert wird, ist ggf. eine neue Bescheinigung notwendig. Ein professioneller Makler erkennt solche Änderungen im Rahmen einer Verkaufsberatung und hilft Ihnen dabei, alle Formalitäten rechtssicher abzuwickeln.
Vorteile der Abgeschlossenheitsbescheinigung für Eigentümer und Investoren
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht nur Pflicht, sondern bietet auch viele praktische Vorteile:
- Flexibilität: Einzelne Einheiten können unabhängig voneinander verkauft, vermietet oder vererbt werden
- Wertsteigerung: Geteilte Einheiten erzielen häufig höhere Erlöse als
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Teil eines Gebäudes baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist. Sie ist Voraussetzung dafür, dass eine Immobilie in Eigentumswohnungen aufgeteilt und einzeln im Grundbuch eingetragen werden kann.
TL;DR – Kurz erklärt
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist notwendig, um aus einem Mehrfamilienhaus einzelne, rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen zu machen. Sie bestätigt, dass jede Wohnung für sich allein zugänglich und abgeschlossen ist – also unabhängig nutzbar.
Was bedeutet „Abgeschlossenheit“ im Immobilienkontext?
Wenn ein Eigentümer ein Haus mit mehreren Wohnungen besitzt, kann er es nicht einfach „in Teile aufteilen“ und einzeln verkaufen. Dafür braucht es einen rechtlichen und baulichen Nachweis, dass jede Einheit in sich abgeschlossen und selbstständig nutzbar ist. Und genau diesen Nachweis liefert die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Sie ist somit Grundlage für die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen, also für die Bildung von sogenanntem Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Warum ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung so wichtig?
Sie ist die Voraussetzung für:
- die Eintragung einer Wohnung als Sondereigentum im Grundbuch
- die Erstellung einer Teilungserklärung
- die rechtssichere Veräußerung einzelner Wohnungen
- die Finanzierung einzelner Einheiten durch Banken
Wenn Sie zum Beispiel ein Haus kaufen in Stuttgart und planen, daraus zwei Wohnungen zu machen – eine zum Selbstbezug und eine zur Vermietung – dann kommen Sie ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht weit. Ohne sie kann der Notar keinen Kaufvertrag über „Wohnung 1“ beurkunden, weil diese rechtlich gar nicht als separate Einheit existiert.
Ein Immobilienmakler Baden-Baden wie Baden-Württemberg Sotheby’s International Realty unterstützt Eigentümer im gesamten Raum Baden-Württemberg +50 km bei der Organisation und Beschaffung dieser Bescheinigung, insbesondere bei exklusiven Mehrfamilienhäusern, Sanierungsobjekten oder Bauträgerprojekten.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Bauliche Trennung
Jede Einheit muss vollständig von anderen Wohnungen abgetrennt sein. Das bedeutet:
- Eigener abschließbarer Zugang
- Umfassende Trennung durch Wände und Decken
- Kein gemeinsamer Zugang durch andere Wohnungen
Eigene Wohnnutzung möglich
Die Wohnung muss mindestens Folgendes bieten:
- Wohnraum
- Küche oder Kochnische
- Badezimmer mit WC
- Tageslicht oder angemessene Belichtung
- Flächen mit ausreichender Raumhöhe
Sondernutzungsrechte
Wenn z. B. ein Gartenanteil, Stellplatz oder Kellerraum einer bestimmten Einheit zugewiesen ist, wird das als Sondernutzungsrecht in der Abgeschlossenheitsbescheinigung mitvermerkt.
Was steht in der Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Bescheinigung enthält:
- Eine Beschreibung der abgeschlossenen Einheit (z. B. Wohnung Nr. 2 mit Wohnzimmer, Bad, Balkon, Kellerraum Nr. 2)
- Den Hinweis, dass diese Einheit selbstständig nutzbar und baulich abgeschlossen ist
- Verweis auf die Grundrisspläne mit farblicher Darstellung der jeweiligen Einheiten
- Angabe zu möglichen Sondernutzungsrechten
Diese Bescheinigung wird dann in der Teilungserklärung verwendet und später dem Grundbuchamt vorgelegt.
Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?
In Baden-Württemberg ist die untere Baurechtsbehörde zuständig – meist das Bauamt der jeweiligen Stadt oder des Landkreises.
Beispiele:
- Stadt Stuttgart – Amt für Stadtplanung und Wohnen
- Landratsamt Rastatt (für Baden-Baden)
- Bauordnungsamt Freiburg
- Technisches Rathaus Heidelberg
Welche Unterlagen werden benötigt?
Um die Bescheinigung zu beantragen, braucht man:
- Grundrisse aller Wohnungen (maßstabsgerecht, 1:100)
- Lageplan des Gebäudes
- Beschriftung aller Räume mit Nutzung (z. B. Küche, Flur, Bad)
- Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung (Formular der Behörde)
- Ggf. Nachweis über Sondernutzungsrechte
Oft empfiehlt es sich, einen Architekten oder Planer einzubeziehen, damit alle Pläne den Anforderungen entsprechen. Baden-Württemberg Sotheby’s International Realty arbeitet hierfür mit einem Netzwerk aus erfahrenen Architekten und Vermessungsbüros zusammen.
Wie lange dauert der Vorgang?
In der Regel dauert die Bearbeitung durch die Behörde zwischen 2 und 6 Wochen – je nach Kommune, Auslastung und Qualität der eingereichten Unterlagen.
Bei komplexeren Objekten, etwa denkmalgeschützten Altbauten oder gemischt genutzten Immobilien (Wohnung + Gewerbe), kann es länger dauern. Um Verzögerungen zu vermeiden, empfiehlt sich die frühzeitige Beantragung.
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Kosten variieren, liegen aber meistens bei:
- 100 – 300 Euro pro Einheit, je nach Kommune und Aufwand
- Hinzu kommen ggf. Kosten für:
- neue Bauzeichnungen
- amtliche Lagepläne
- Architektenhonorar
Wer mehrere Wohnungen aufteilen möchte, kann mit einem Gesamtbetrag von mehreren hundert bis über tausend Euro rechnen. Das ist allerdings gut investiertes Geld – denn nur so lassen sich die Wohnungen rechtssicher verkaufen oder beleihen.
Typische Anwendungsfälle
Mehrfamilienhaus in Karlsruhe wird in drei Eigentumswohnungen geteilt:
→ Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Eintragung im Grundbuch. Erst mit Bescheinigung können die Wohnungen einzeln verkauft oder finanziert werden.
Bauträgerprojekt in Freiburg mit zehn Einheiten:
→ Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Teil der Bauträgervermarktung. Käufer bekommen beim Notartermin eine Wohnung, die exakt dieser Bescheinigung entspricht.
Bestandsimmobilie in Baden-Baden mit Anbau:
→ Nach dem Umbau soll die neue Einheit separat verkauft werden. Baden-Württemberg Sotheby’s International Realty begleitet die Teilung und sorgt für alle nötigen Bescheinigungen.
Fazit: Ein kleines Dokument mit großer Wirkung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist viel mehr als nur ein Verwaltungsakt. Sie ist der Schlüssel zur rechtlichen Selbstständigkeit einer Wohnung, zur Aufteilung von Immobilien, zum flexiblen Verkauf und zur individuellen Finanzierung.
Ob Sie ein Haus kaufen in Stuttgart und aufteilen möchten, ein Mehrfamilienhaus in Baden-Baden vermarkten oder ein Neubauprojekt in Heidelberg planen – Baden-Württemberg Sotheby’s International Realty steht Ihnen als erfahrener Partner zur Seite. Von der Unterlagenerstellung über die Zusammenarbeit mit Architekten bis zur rechtssicheren Vermarktung: Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess – kompetent, zuverlässig und auf höchstem Niveau.
Tipp: Klären Sie vor dem Verkauf, ob eine gültige Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Falls nicht, kann dies den Verkaufsprozess erheblich verzögern. Sotheby’s BW unterstützt Sie gerne bei allen behördlichen Schritten im Raum Baden-Württemberg +50 km.
