Abschreibung (AfA)

Die Abschreibung, auch bekannt als AfA (Absetzung für Abnutzung), ist ein zentraler Bestandteil der Immobilienbesteuerung in Deutschland. Sie ermöglicht es Eigentümern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über die Jahre ihrer Nutzung steuerlich geltend zu machen. Dadurch reduziert sich die jährliche Steuerlast – ein wesentlicher Vorteil für Kapitalanleger und Vermieter, die ihre Immobilien langfristig wirtschaftlich nutzen möchten.

Was bedeutet Abschreibung (AfA)?

Der Begriff Abschreibung beschreibt die rechnerische Erfassung des Wertverlusts einer Immobilie im Laufe der Zeit. Gebäude nutzen sich ab – durch Alterung, Witterung und Gebrauch. Da dieser Prozess unvermeidlich ist, erlaubt der Gesetzgeber, diesen Wertverlust als Kostenfaktor in der Steuererklärung anzusetzen. Grundlage hierfür ist § 7 Einkommensteuergesetz (EStG).

Die Abschreibung mindert somit die steuerpflichtigen Einkünfte und steigert die Rentabilität einer Immobilie – insbesondere bei vermieteten Objekten oder betrieblich genutzten Gebäuden.

Wie funktioniert die AfA in der Praxis?

Die Abschreibung erfolgt jährlich in gleichbleibenden Prozentsätzen über die sogenannte Nutzungsdauer des Gebäudes. Dabei wird der Gebäudewert (nicht der Grundstückswert) als Bemessungsgrundlage herangezogen. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbar und sind daher nicht abschreibungsfähig.

Die Höhe der Abschreibung hängt von der Art des Gebäudes und dem Zeitpunkt der Fertigstellung ab. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, gilt eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr. Bei älteren Gebäuden – also solchen, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden – beträgt die Abschreibung 2,5 % jährlich.

Formen der Abschreibung

Im Immobilienbereich sind vor allem zwei Formen der AfA relevant:

• Lineare Abschreibung: Der jährliche Abschreibungsbetrag bleibt konstant, da die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig auf die Nutzungsjahre verteilt werden.
• Degressive Abschreibung: Früher erlaubt, aktuell aber nur noch für bestimmte Wirtschaftsgüter anwendbar. Sie berücksichtigt einen höheren Wertverlust in den ersten Jahren, nimmt danach aber ab. Für Immobilien ist die degressive Methode derzeit nicht zulässig.

Bei Denkmalimmobilien oder Sanierungsobjekten gelten Sonderregelungen, die deutlich höhere Abschreibungssätze ermöglichen – ein wichtiger steuerlicher Vorteil für Investoren.

Welche Immobilien können abgeschrieben werden?

Grundsätzlich können alle vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien abgeschrieben werden. Dazu zählen:

• Wohnhäuser und Eigentumswohnungen zur Vermietung,
• Gewerbeimmobilien, Büros und Geschäftshäuser,
• Ferienimmobilien mit nachweislicher Vermietung,
• und betriebliche Gebäude im Eigentum von Unternehmen.

Eigengenutzte Immobilien sind von der Abschreibung ausgeschlossen, da kein steuerpflichtiges Einkommen erzielt wird. Allerdings kann bei teilweiser Nutzung – etwa einem häuslichen Arbeitszimmer – der anteilige Raum steuerlich abgeschrieben werden.

Beispielrechnung zur Abschreibung

Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus für 500.000 €. Der Grundstücksanteil beträgt 100.000 €, der Gebäudewert 400.000 €. Da das Gebäude nach 1924 erbaut wurde, gilt die lineare Abschreibung von 2 %. Das ergibt:

400.000 € × 2 % = 8.000 €

Jährlich kann der Eigentümer also 8.000 € als Werbungskosten in seiner Steuererklärung absetzen. Diese Summe reduziert das zu versteuernde Einkommen – und damit direkt die Steuerlast.

Sonderabschreibungen und steuerliche Vorteile

Neben der regulären linearen AfA gibt es in bestimmten Fällen die Möglichkeit, zusätzliche steuerliche Abschreibungen vorzunehmen. Dazu gehören insbesondere:

• Denkmalgeschützte Immobilien: Für Sanierungskosten können bis zu 9 % pro Jahr in den ersten acht Jahren und 7 % in den folgenden vier Jahren abgesetzt werden – ein starker Anreiz für den Erhalt historischer Bausubstanz.
• Neubauten im Mietwohnungsbau: Nach § 7b EStG können Bauherren, die neuen, bezahlbaren Wohnraum schaffen, zusätzlich zur regulären AfA Sonderabschreibungen von bis zu 5 % jährlich für vier Jahre in Anspruch nehmen.
• Energetische Sanierungen: Kosten für Maßnahmen zur Energieeinsparung oder CO₂-Reduzierung können teilweise steuerlich gefördert werden, wenn bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind.

Was zählt zu den abschreibungsfähigen Kosten?

Zur Bemessungsgrundlage der AfA gehören die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Dazu zählen:

• Kaufpreisanteil für das Gebäude (ohne Grundstück),
• Baunebenkosten wie Architektenhonorare, Genehmigungen oder Gutachten,
• Modernisierungs- und Sanierungskosten, sofern sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb anfallen und bestimmte Grenzen überschreiten.

Nicht berücksichtigt werden dagegen Kosten für den reinen Grundstückserwerb, Außenanlagen (z. B. Garten, Zäune) oder Finanzierungskosten wie Zinsen – letztere können jedoch separat als Werbungskosten abgesetzt werden.

AfA bei Verkauf oder Eigentümerwechsel

Wird eine Immobilie verkauft, endet die Abschreibung mit dem Tag des Eigentumsübergangs. Der Käufer kann die AfA dann auf Basis des neuen Kaufpreises fortsetzen. Eine Doppelnutzung der Abschreibung ist nicht möglich. Wichtig: Bei einem Verkauf innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von 10 Jahren fällt unter Umständen Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an (§ 23 EStG).

AfA und Immobilienbewertung

Die Abschreibung hat nicht nur steuerliche Relevanz, sondern beeinflusst auch die betriebswirtschaftliche Bewertung von Immobilien. In der Ertragswertmethode – einer gängigen Bewertungsform – wird der jährliche Abschreibungsbetrag als Aufwand berücksichtigt und senkt den erzielbaren Jahresüberschuss. So wirkt die AfA direkt auf die Ertragsrendite und damit auf den Verkehrswert einer Immobilie.

Fazit: Abschreibung als strategisches Steuermodell

Die Abschreibung (AfA) ist weit mehr als eine buchhalterische Pflicht – sie ist ein strategisches Steuerinstrument für Eigentümer und Investoren. Wer die Regelungen richtig anwendet, kann langfristig erhebliche steuerliche Vorteile erzielen. Besonders Kapitalanleger profitieren von planbaren jährlichen Absetzungen, die Liquidität sichern und die Rentabilität steigern. Eine professionelle steuerliche Beratung ist empfehlenswert, um die individuelle AfA optimal zu gestalten und sämtliche Fördermöglichkeiten zu nutzen.