Asset Deal

Ein Asset Deal beschreibt eine Form des Immobilienkaufs, bei der der Käufer das Objekt direkt als Sacheigentum erwirbt. Dabei wird die Immobilie selbst – also das Grundstück samt Gebäuden und Zubehör – veräußert. Eigentum und Besitz gehen unmittelbar vom Verkäufer auf den Käufer über, und das Objekt wird im Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben. Der Asset Deal steht damit im Gegensatz zum Share Deal, bei dem nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an einer Gesellschaft verkauft werden, die Eigentümerin des Grundstücks ist.

Was ist ein Asset Deal?

Ein Asset Deal ist ein dinglicher Erwerbsvorgang, bei dem der Käufer die Immobilie direkt vom bisherigen Eigentümer erwirbt. Er kauft das „Asset“ – also den Vermögensgegenstand selbst. Das kann ein Grundstück, ein Wohn- oder Gewerbegebäude, eine Eigentumswohnung oder ein ganzer Immobilienkomplex sein. Nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtmäßiger Eigentümer im Sinne von § 873 BGB.

Diese Form des Erwerbs ist die klassische und rechtlich klar geregelte Variante des Immobilienkaufs und wird sowohl bei privaten als auch gewerblichen Transaktionen angewandt.

Rechtliche Grundlage des Asset Deals

Die rechtlichen Bestimmungen für den Erwerb von Immobilien im Wege eines Asset Deals finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Entscheidend sind insbesondere:

• § 433 BGB – Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag),
• § 873 BGB – Eigentumsübertragung an Grundstücken,
• § 925 BGB – Auflassung und Eintragung ins Grundbuch,
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Besteuerung des Eigentumserwerbs.

Damit ein Asset Deal rechtlich wirksam ist, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Erst mit der sogenannten „Auflassung“ (Einigung über den Eigentumsübergang) und der Eintragung im Grundbuch wird der Eigentumswechsel rechtskräftig.

Wie läuft ein Asset Deal ab?

Ein Asset Deal erfolgt in mehreren Schritten, die klar gesetzlich geregelt sind. Der Ablauf sieht typischerweise wie folgt aus:

1. Verhandlungen: Käufer und Verkäufer einigen sich über Preis, Übergabetermin und Vertragsbedingungen.
2. Due Diligence: Der Käufer prüft rechtliche, technische und wirtschaftliche Aspekte des Objekts (z. B. Mietverträge, Altlasten, Baugenehmigungen).
3. Notarieller Kaufvertrag: Der Vertrag wird beim Notar geschlossen und notariell beurkundet.
4. Auflassung und Eigentumsübertragung: Beide Parteien erklären beim Notar die Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB).
5. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein.
6. Zahlung des Kaufpreises und Übergabe: Nach Kaufpreiszahlung erfolgt die Schlüsselübergabe.

Mit der Grundbucheintragung wird der Käufer rechtlich als neuer Eigentümer anerkannt. Damit übernimmt er alle Rechte, aber auch Pflichten, die mit der Immobilie verbunden sind – etwa Instandhaltung, Versicherungen oder bestehende Mietverhältnisse.

Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal

Der wichtigste Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal liegt in der Art des Eigentumserwerbs:

• Asset Deal: Erwerb der Immobilie als Sacheigentum. Der Käufer wird direkt ins Grundbuch eingetragen und zahlt Grunderwerbsteuer.
• Share Deal: Erwerb von Gesellschaftsanteilen (z. B. an einer GmbH oder GmbH & Co. KG), die Eigentümerin der Immobilie ist. Die Immobilie bleibt im Eigentum der Gesellschaft; oft entfällt die Grunderwerbsteuer (bei Erwerb unter 90 % der Anteile).

Während der Share Deal häufig von institutionellen Investoren genutzt wird, um steuerliche Vorteile zu erzielen, ist der Asset Deal die typische Form des Immobilienkaufs für Privatpersonen oder kleinere Unternehmen, da er rechtlich transparenter und unkomplizierter ist.

Vorteile eines Asset Deals

Ein Asset Deal bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern mehrere Vorteile:

• Rechtssicherheit: Der Eigentumsübergang ist durch notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung eindeutig geregelt.
• Transparenz: Der Käufer erwirbt das Objekt direkt und kann den Zustand, Wert und alle Belastungen klar prüfen.
• Einfacher Eigentumswechsel: Die Umschreibung im Grundbuch sorgt für eine klare rechtliche Zuordnung.
• Kontrolle über Einzelverträge: Der Käufer kann Mietverträge, Dienstleistungsverträge und Versicherungen individuell prüfen und übernehmen oder neu abschließen.

Nachteile und Risiken

Trotz seiner Klarheit birgt der Asset Deal auch einige Nachteile und Kostenrisiken:

• Grunderwerbsteuerpflicht: Beim Erwerb fällt Grunderwerbsteuer an (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises).
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese Nebenkosten liegen in der Regel bei rund 1,5 % des Kaufpreises.
• Haftung für bekannte Mängel: Der Käufer übernimmt die Immobilie in dem Zustand, der im Kaufvertrag vereinbart ist. Arglistig verschwiegene Mängel können nach § 444 BGB jedoch weiterhin zu Haftungsansprüchen führen.
• Vertragliche Komplexität bei großen Objekten: Bei Mehrparteienhäusern oder Gewerbeimmobilien kann die Übertragung einzelner Verträge (z. B. mit Mietern) administrativ aufwendig sein.

Steuerliche Behandlung des Asset Deals

Ein wesentlicher Unterschied zum Share Deal betrifft die Steuer. Beim Asset Deal fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer nach § 1 GrEStG an. Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis einschließlich sämtlicher mitveräußerter Bestandteile wie Garagen oder Nebengebäude. Zusätzlich können Kosten für Makler, Notar und Grundbuch hinzukommen.

Für den Verkäufer kann der Asset Deal je nach Haltedauer steuerpflichtige Gewinne auslösen (Spekulationssteuer gemäß § 23 EStG), falls die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft wird und nicht selbst bewohnt war.

Asset Deal im gewerblichen Immobilienhandel

Im professionellen Immobiliengeschäft ist der Asset Deal vor allem bei Einzelobjekttransaktionen üblich – etwa beim Verkauf von Bürogebäuden, Hotels oder Logistikimmobilien. Der Käufer erwirbt die Immobilie direkt, einschließlich aller zugehörigen Rechte (z. B. Wegerechte, Mietverträge) und Pflichten. Dadurch lässt sich die Transaktion klar abgrenzen und bilanziell sauber darstellen.

Im Gegensatz dazu eignet sich der Share Deal eher für komplexe Portfoliotransaktionen oder steueroptimierte Unternehmensübernahmen, da hier keine direkte Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt.

Fazit: Asset Deal – direkter Eigentumserwerb mit klarer Rechtslage

Der Asset Deal ist die klassische Form des Immobilienerwerbs und steht für Transparenz, Rechtssicherheit und klare Eigentumsverhältnisse. Der Käufer wird unmittelbar Eigentümer des Grundstücks und kann frei über das Objekt verfügen. Trotz höherer Nebenkosten und Grunderwerbsteuer bietet diese Erwerbsform vor allem eines: eindeutige rechtliche Kontrolle über das erworbene Vermögen. Wer auf langfristige Stabilität, Planungssicherheit und eine klare Vertragsstruktur setzt, trifft mit dem Asset Deal die richtige Wahl.