Die Freistellungserklärung ist ein Dokument, mit dem eine Bank oder ein Kreditgeber erklärt, dass eine Immobilie aus einer bestehenden Grundschuld freigegeben wird – meist, damit sie verkauft oder lastenfrei übergeben werden kann.
TL;DR: Was ist eine Freistellungserklärung?
Wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft wird, aber noch eine Bank als Sicherheit im Grundbuch eingetragen ist, braucht der Käufer die Zusicherung, dass diese gelöscht wird. Die Bank gibt dafür eine Freistellungserklärung ab – meist nach vollständiger Rückzahlung des Kredits.
Warum braucht man eine Freistellungserklärung?
Stell dir vor, du willst ein Haus kaufen. Alles ist perfekt: Lage, Preis, Ausstattung. Doch dann erfährst du, dass die Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet ist – also, dass die Bank des Verkäufers theoretisch das Haus pfänden könnte, falls alte Schulden nicht beglichen sind.
Natürlich willst du als Käufer keine alten Schulden übernehmen. Und genau hier kommt die Freistellungserklärung ins Spiel. Sie ist das Versprechen der Bank, dass sie die Immobilie aus der Grundschuld entlässt – sobald der Kredit abbezahlt ist.
Was ist eine Grundschuld?
Bevor wir tiefer einsteigen, klären wir kurz, worum es eigentlich geht.
Grundschuld einfach erklärt
Wenn jemand eine Immobilie finanziert, verlangt die Bank zur Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Diese Grundschuld gibt der Bank das Recht, das Haus zu verkaufen, falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird.
Solange diese Grundschuld eingetragen ist, gehört das Haus nicht wirklich “frei” dem Eigentümer. Es ist mit einem sogenannten dinglichen Recht belastet.
Wann wird eine Freistellungserklärung benötigt?
Beim Verkauf einer Immobilie
Wenn eine Immobilie verkauft werden soll und noch eine Grundschuld auf ihr liegt, muss der Verkäufer sicherstellen, dass der neue Eigentümer die Immobilie frei von Altlasten übernimmt. Hierzu holt er von seiner Bank die Freistellungserklärung ein. Diese wird dem Notar übergeben, der sie zur Abwicklung des Kaufvertrags benötigt.
Bei Aufteilung in Eigentumswohnungen
Auch Bauträger oder Projektentwickler kennen das Prinzip gut: Wird ein Gebäude aufgeteilt und verkauft (z. B. in 10 Eigentumswohnungen), liegt meist eine Gesamtfinanzierung über die Bank vor. Damit die einzelnen Wohnungen verkauft und im Grundbuch lastenfrei eingetragen werden können, gibt die Bank Freistellungserklärungen für jede einzelne Wohnung ab – immer gegen Teilrückzahlung.
Wie läuft der Prozess konkret ab?
Der Ablauf bei einem Immobilienverkauf sieht typischerweise so aus:
- Der Käufer und der Verkäufer schließen einen notariellen Kaufvertrag.
- Im Kaufvertrag steht, dass der Kaufpreis nur gezahlt wird, wenn die Immobilie frei von Belastungen übergeben wird.
- Die Bank des Verkäufers erteilt eine Freistellungserklärung, in der steht:
- wie hoch der offene Kredit ist
- dass sie die Grundschuld löscht, sobald dieser Betrag überwiesen wurde
- Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto.
- Der Notar überweist den Betrag an die Bank zur Ablösung der Grundschuld.
- Nach Zahlung gibt die Bank das Objekt frei – der Grundbucheintrag wird gelöscht.
- Der Käufer wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Baden-Württemberg Sotheby’s International Realty begleitet Käufer und Verkäufer während dieses Prozesses – damit alle Schritte reibungslos und rechtlich korrekt ablaufen.
Was steht in einer Freistellungserklärung?
Die wichtigsten Inhalte einer Freistellungserklärung sind:
- Referenz zur Immobilie (Adresse, Grundbuchdaten)
- Höhe des noch offenen Darlehens
- Bedingung der Freigabe (z. B. Zahlung eines bestimmten Betrags)
- Verzicht auf Rechte (z. B. Pfändungsrecht)
- Freigabe des Objekts zur lastenfreien Eigentumsübertragung
Wann kann es zu Problemen kommen?
Mögliche Stolpersteine:
- Unklare Restschuld: Wenn der Verkäufer nicht weiß, wie hoch der offene Betrag wirklich ist.
- Verzögerung der Bank: Manche Banken brauchen Wochen zur Ausstellung.
- Zahlungsverzug des Verkäufers: Die Bank verweigert ggf. die Freistellung, wenn der Kredit nicht bedient wird.
- Keine Freistellung einzelner Einheiten bei Bauträgerprojekten ohne klare Rückzahlungsvereinbarung.
All diese Punkte verdeutlichen, warum ein professioneller Immobilienmakler wie Baden-Württemberg Sotheby’s International Realty unerlässlich ist. Er sorgt für eine lückenlose Kommunikation zwischen allen Beteiligten – vom Notar bis zur Bank.
Ist die Freistellungserklärung auch für Käufer wichtig?
Ja, sehr sogar. Ohne sie kann der Käufer nicht sicher sein, dass er eine rechtlich saubere, unbelastete Immobilie erhält. Deshalb ist sie ein wichtiger Teil der Sicherheitsklauseln in jedem Kaufvertrag.
Beim Haus kaufen in Stuttgart, Wohnung kaufen in Heidelberg oder Immobilien kaufen in Karlsruhe – du solltest nie auf die Vorlage einer solchen Erklärung verzichten. Baden-Württemberg Sotheby’s International Realty achtet penibel auf diese juristischen Details.
Fazit: Sicherheit für Käufer – Klarheit für Verkäufer
Die Freistellungserklärung ist ein unscheinbares, aber zentrales Dokument im Immobiliengeschäft. Sie schützt Käufer davor, Altlasten mitzukaufen, und gibt Verkäufern einen klaren Rahmen für die Abwicklung ihres Darlehens.
Wer mit einem erfahrenen Immobilienmakler in Baden-Baden oder im Großraum Baden-Württemberg +50 km zusammenarbeitet, profitiert von einer sicheren, reibungslosen Kaufabwicklung – und genau darauf hat sich Baden-Württemberg Sotheby’s International Realty spezialisiert.
Tipp zum Schluss: Wenn du gerade dabei bist, eine Immobilie zu verkaufen oder ein Haus zu kaufen – stelle sicher, dass die Freistellungserklärung vor dem Notartermin beantragt wird. So sparst du Zeit, Nerven und vermeidest Verzögerungen im Eigentumsübergang.
