Alleinerbe

Als Alleinerbe bezeichnet man eine Person, die nach dem Tod eines Erblassers alleiniger Rechtsnachfolger wird. Wird eine Immobilie vererbt und es gibt nur einen Erben, so tritt dieser vollständig in die Eigentümerposition des Verstorbenen ein – inklusive aller Rechte, Pflichten und Verbindlichkeiten. Der Alleinerbe wird somit Eigentümer der Immobilie, aber auch Rechtsnachfolger in Bezug auf laufende Verträge, Darlehen oder Verpflichtungen, die mit dem Eigentum verbunden sind.

Was bedeutet Alleinerbe im Immobilienrecht?

Der Begriff Alleinerbe stammt aus dem Erbrecht und beschreibt den Fall, dass eine einzige Person das gesamte Vermögen des Erblassers erbt. Dazu gehören auch Immobilien, Grundstücke oder Eigentumswohnungen. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 1922 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

„Mit dem Tode einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über.“

Der Alleinerbe übernimmt damit automatisch sämtliche Vermögenswerte – darunter auch die Immobilie – ohne dass es einer gesonderten Übertragung oder notariellen Einigung bedarf. Allerdings müssen formale Schritte erfolgen, um das Eigentum auch im Grundbuch auf den Erben umzuschreiben.

Wie wird man Alleinerbe einer Immobilie?

Ein Alleinerbe kann durch gesetzliche Erbfolge oder durch ein Testament bestimmt werden:

• Gesetzliche Erbfolge: Wenn kein Testament existiert, richtet sich die Erbfolge nach den gesetzlichen Verwandtschaftsverhältnissen (§§ 1924 ff. BGB). Gibt es nur eine erbberechtigte Person, wird diese automatisch Alleinerbe.
• Testamentarische Verfügung: Der Erblasser kann in einem Testament ausdrücklich festlegen, dass eine bestimmte Person alleiniger Erbe des gesamten Nachlasses wird. Diese Regelung geht der gesetzlichen Erbfolge vor.

In beiden Fällen erhält der Alleinerbe das Eigentum an der Immobilie erst dann rechtlich, wenn der Erbfall eintritt. Mit dem Tod des Erblassers geht das Eigentum automatisch über – der Eintrag im Grundbuch dient lediglich der rechtlichen Klarstellung.

Welche Rechte hat der Alleinerbe?

Als alleiniger Rechtsnachfolger tritt der Alleinerbe vollständig in die Stellung des Verstorbenen ein. Das bedeutet:

• Er wird Eigentümer der geerbten Immobilie und kann frei darüber verfügen (verkaufen, vermieten, beleihen etc.).
• Er tritt in bestehende Verträge ein – etwa Mietverträge mit bestehenden Mietern.
• Er übernimmt Forderungen und Verbindlichkeiten (z. B. Hypothekendarlehen oder offene Rechnungen).
• Er kann über das Vermögen durch Testament oder Schenkung künftig selbst verfügen.

Damit hat der Alleinerbe einerseits volle Entscheidungsfreiheit, andererseits auch die alleinige Verantwortung für finanzielle und rechtliche Verpflichtungen des Nachlasses.

Pflichten und Risiken des Alleinerben

Mit dem Erbe einer Immobilie gehen nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Verpflichtungen über. Dazu gehören:

• Übernahme von Schulden: Wenn der Erblasser Kredite oder Hypotheken hinterlässt, muss der Alleinerbe diese übernehmen (§ § 1967 BGB).
• Nachlassverbindlichkeiten: Dazu zählen Bestattungskosten, Pflichtteilsansprüche oder offene Rechnungen.
• Steuerliche Pflichten: Der Alleinerbe ist verpflichtet, eine Erbschaftsteuererklärung abzugeben. Je nach Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert kann Erbschaftsteuer fällig werden (§§ 1 ff. ErbStG).

Um finanzielle Risiken zu vermeiden, kann der Erbe den Nachlass prüfen, bevor er ihn endgültig annimmt. Innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls besteht die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen (§ § 1944 BGB).

Grundbucheintrag des Alleinerben

Damit die Immobilie auch formell auf den Alleinerben übergeht, ist eine Grundbuchberichtigung erforderlich. Der Antrag wird beim zuständigen Grundbuchamt gestellt. Erforderlich sind in der Regel folgende Unterlagen:

• Erbschein oder beglaubigtes Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts,
• Personalausweis oder Reisepass,
• und ggf. eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.

Die Umschreibung ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird (§ 60 GNotKG). Danach fallen Notar- und Gerichtskosten an.

Was passiert bei bestehender Finanzierung?

Ist die Immobilie mit einem Darlehen oder einer Hypothek belastet, übernimmt der Alleinerbe auch diese Verpflichtung. Er wird Vertragspartner der Bank und muss die Kreditraten weiterzahlen. Banken verlangen häufig eine Bonitätsprüfung des Erben, um sicherzustellen, dass die Rückzahlung fortgeführt werden kann. Alternativ kann der Alleinerbe den Kredit umschulden oder die Immobilie verkaufen, um die Restschuld zu begleichen.

Erbschaftsteuer beim Alleinerben

Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt von mehreren Faktoren ab – insbesondere vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und vom Verkehrswert der Immobilie. Enge Angehörige wie Ehepartner oder Kinder profitieren von hohen Freibeträgen:

• Ehegatten: 500.000 € Freibetrag
• Kinder: 400.000 € Freibetrag pro Kind
• Enkelkinder: 200.000 € Freibetrag

Liegt der Immobilienwert unterhalb dieser Freibeträge, fällt keine Erbschaftsteuer an. Bei höheren Werten gelten progressive Steuersätze von 7 % bis 30 % nach dem § 19 ErbStG.

Verkauf oder Eigennutzung durch den Alleinerben

Nach der Grundbuchumschreibung kann der Alleinerbe frei über die Immobilie verfügen. Er hat drei Hauptoptionen:

• Eigennutzung: Er kann selbst einziehen und das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen.
• Vermietung: Eine fortgesetzte Vermietung sorgt für regelmäßige Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile (z. B. Abschreibung nach § 7 EStG).
• Verkauf: Der Alleinerbe kann die Immobilie veräußern, muss aber bei Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall eventuell Einkommensteuer auf den Gewinn zahlen (§ § 23 EStG).

Fazit: Alleinerbe – volles Eigentum, volle Verantwortung

Der Status als Alleinerbe bedeutet maximale Entscheidungsfreiheit, aber auch umfassende Verantwortung. Der Erbe tritt nicht nur in die Eigentumsrechte, sondern auch in die Verpflichtungen des Erblassers ein. Wer eine Immobilie allein erbt, sollte die rechtlichen und steuerlichen Folgen sorgfältig prüfen und gegebenenfalls fachliche Beratung durch Notar, Anwalt oder Steuerberater in Anspruch nehmen. So lässt sich sicherstellen, dass das Erbe nicht zur Belastung wird, sondern langfristig als Wertanlage und Vermögensbaustein erhalten bleibt.