Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiger Schutzmechanismus für Immobilienkäufer und dient der rechtlichen Sicherung ihres Anspruchs auf Eigentumsübertragung. Sie wird kurz nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags im Grundbuch eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nachträglich an Dritte verkauft oder mit zusätzlichen Rechten (z. B. Hypotheken) belastet. Damit stellt die Auflassungsvormerkung sicher, dass der Käufer die Immobilie tatsächlich erhält, sobald alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist ein grundbuchrechtlicher Sicherungsvermerk, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung nach dem Kaufvertrag schützt. Sie ist in § 883 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt und wird von der Grundbuchbehörde im Grundbuchblatt des betreffenden Grundstücks eingetragen.
Durch diesen Eintrag wird der Eigentumsübergang rechtlich „reserviert“ – andere Eintragungen, Verkäufe oder Belastungen, die der Verkäufer nachträglich vornimmt, können dem Käufer nicht mehr entgegengehalten werden. Die Auflassungsvormerkung ist also eine Art rechtlicher Platzhalter für den zukünftigen Eigentümer, bis die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt.
Rechtliche Grundlage: § 883 BGB
Die gesetzliche Grundlage lautet:
„Wird ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück durch Eintragung einer Vormerkung gesichert, so wirkt die Vormerkung gegen jeden, der nach der Eintragung ein Recht an dem Grundstück erwirbt.“
Damit garantiert das Gesetz, dass die Vormerkung absolute Wirkung gegenüber Dritten hat. Niemand kann sich auf ein später erworbenes Recht berufen, das dem Anspruch des Käufers widerspricht – selbst nicht ein gutgläubiger Erwerber.
Warum ist die Auflassungsvormerkung so wichtig?
Zwischen dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags und der endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch vergeht oft einige Zeit – meist mehrere Wochen oder Monate. In dieser Übergangsphase bleibt der Verkäufer noch formeller Eigentümer der Immobilie. Ohne Auflassungsvormerkung könnte er:
- die Immobilie ein zweites Mal verkaufen,
- eine Hypothek oder Grundschuld eintragen lassen,
- oder das Objekt anderweitig rechtlich belasten.
Die Auflassungsvormerkung verhindert genau das. Sie sichert den Käufer also gegen solche Risiken ab und stellt sicher, dass sein Anspruch auf Eigentumsübertragung rechtlich unantastbar bleibt.
Wie entsteht eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung wird in der Regel im Rahmen des notariellen Kaufvertrags vereinbart. Der Ablauf sieht typischerweise so aus:
- Käufer und Verkäufer schließen beim Notar den Kaufvertrag.
- Im Vertrag wird ausdrücklich die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers vereinbart.
- Der Notar stellt beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Vormerkung.
- Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung im Grundbuchblatt ein – meist in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen).
Ab diesem Zeitpunkt ist der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung rechtlich gesichert. Alle späteren Änderungen am Grundstück wirken nur noch mit Zustimmung des Käufers.
Wann wird die Vormerkung gelöscht?
Die Auflassungsvormerkung ist eine vorübergehende Sicherung. Sie wird gelöscht, sobald der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Denn mit der erfolgreichen Eigentumsumschreibung hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt – der Käufer ist nun vollwertiger Eigentümer, und der Eintrag wird durch das Grundbuchamt automatisch oder auf Antrag des Notars entfernt.
Wirkung der Auflassungsvormerkung
Die Wirkung der Auflassungsvormerkung ist stark: Sie schützt den Käufer vor allen Rechtsänderungen, die nach ihrer Eintragung vorgenommen werden. Das bedeutet konkret:
- Ein weiterer Verkauf der Immobilie ist zwar theoretisch möglich, aber der zweite Käufer kann kein Eigentum mehr erwerben.
- Eine Hypothek oder Grundschuld, die nach der Vormerkung eingetragen wird, ist im Rang nachgeordnet und beeinträchtigt den Käufer nicht.
- Selbst bei einer Zwangsversteigerung bleibt der gesicherte Anspruch bestehen – der Käufer kann das Grundstück nach der Versteigerung noch erwerben.
Die Vormerkung hat also nicht nur deklaratorischen, sondern auch vollkommen rechtsgestaltenden Charakter.
Rechtliche Wirkung gegenüber Dritten
Besonders wichtig ist der Schutz gegenüber Dritten: Nach § 883 Abs. 2 BGB wirkt die Vormerkung „gegen jeden“. Das bedeutet, dass auch gutgläubige Erwerber, Banken oder Gläubiger keine Rechte mehr an der Immobilie geltend machen können, die dem Anspruch des Käufers entgegenstehen.
Selbst wenn der Verkäufer nach Eintragung der Vormerkung eine Grundschuld bestellt oder einen neuen Kaufvertrag abschließt, bleibt der erste Käufer rechtlich bevorzugt – er kann die Eintragung des Eigentums im Grundbuch verlangen, unabhängig von späteren Verfügungen.
Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung
Obwohl beide Begriffe eng miteinander verbunden sind, haben sie unterschiedliche Funktionen:
- Auflassung: ist die notarielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB).
- Auflassungsvormerkung: ist der grundbuchrechtliche Sicherungsvermerk, der den Anspruch auf die Auflassung schützt (§ 883 BGB).
Die Auflassungsvormerkung ist also der Vorläufer und Garant des späteren Eigentumserwerbs. Sie sichert das schuldrechtliche Versprechen des Verkäufers bis zur dinglichen Übertragung ab.
Welche Kosten entstehen durch die Auflassungsvormerkung?
Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Sie betragen in der Regel etwa 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises und sind Teil der allgemeinen Kaufnebenkosten. Diese Kosten trägt üblicherweise der Käufer, da die Vormerkung zu seinem Schutz erfolgt.
Beispiel: Bei einem Immobilienkauf von 500.000 € liegen die Kosten für Notar und Grundbuch (inklusive Vormerkung) bei rund 3.000 € – 4.000 €.
Fazit: Auflassungsvormerkung – Sicherheit für Käufer im Immobilienkauf
Die Auflassungsvormerkung ist eines der wichtigsten Instrumente zur Absicherung eines Immobilienkaufs. Sie sorgt dafür, dass der Käufer seinen vertraglichen Anspruch auf Eigentum auch tatsächlich durchsetzen kann – unabhängig davon, was der Verkäufer nach Vertragsabschluss unternimmt. Ohne sie wäre der Käufer bis zur Grundbucheintragung rechtlich ungeschützt. Deshalb ist die Auflassungsvormerkung ein unverzichtbarer Bestandteil jedes sicheren Immobiliengeschäfts und schafft Transparenz und Vertrauen zwischen den Vertragsparteien.
