Das Bestellerprinzip besagt, dass bei der Vermietung von Wohnraum derjenige die Maklerprovision zu zahlen hat, der den Makler tatsächlich beauftragt hat. In der Praxis bedeutet das: Beauftragt der Vermieter einen Makler, um einen geeigneten Mieter zu finden, trägt er auch die Kosten für die Maklercourtage. Das Bestellerprinzip wurde 2015 im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes eingeführt, um Mieter finanziell zu entlasten und mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen.
Was bedeutet das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip folgt dem einfachen Grundsatz: „Wer bestellt, der bezahlt.“ Es gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen und Häusern im Wohnraumbereich und regelt, dass der Makler seine Provision ausschließlich von demjenigen verlangen darf, der ihn mit der Vermittlung beauftragt hat. Das ist in der Regel der Vermieter, nicht der Mieter.
Vor Einführung des Bestellerprinzips war es üblich, dass Makler oft vom Vermieter beauftragt, aber vom Mieter bezahlt wurden. Mit der gesetzlichen Neuregelung wurde diese Praxis beendet, um Mieter vor hohen Zusatzkosten zu schützen.
Rechtliche Grundlage
Das Bestellerprinzip ist gesetzlich in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) geregelt. Dort heißt es, dass der Makler von einem Wohnungssuchenden nur dann eine Provision verlangen darf, wenn er „ausschließlich wegen des Auftrags des Wohnungssuchenden“ tätig geworden ist.
Damit wird klargestellt, dass der Mieter nur dann eine Maklerprovision zahlen muss, wenn er selbst den Makler beauftragt hat und der Makler die angebotene Wohnung nicht bereits vorher in seinem Bestand hatte. In allen anderen Fällen trägt der Vermieter die Kosten.
Seit wann gilt das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip trat am 1. Juni 2015 in Kraft. Es wurde im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes eingeführt, das gleichzeitig auch die sogenannte Mietpreisbremse umfasste. Ziel war es, den Mietwohnungsmarkt gerechter zu gestalten und Mieter von unnötigen finanziellen Belastungen zu befreien, die durch hohe Maklergebühren entstanden.
Wann gilt das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich bei der Vermietung von Wohnraum – also bei Mietwohnungen, Einfamilienhäusern oder Wohnhäusern, die zur Miete angeboten werden. Es greift nicht bei:
- Gewerbeimmobilien (z. B. Büroräume, Ladenflächen),
- Kaufobjekten (z. B. Eigentumswohnungen oder Häuser zum Kauf),
- Zwischenvermietungen durch Mieter (z. B. bei Untermiete oder Zwischenvermietung während eines Auslandsaufenthalts).
Auch bei Neuvermietungen von Eigentumswohnungen über einen Makler gilt das Bestellerprinzip – es sei denn, der Mieter selbst beauftragt den Makler, eine passende Wohnung zu finden, die noch nicht im Bestand war.
Wie funktioniert das Bestellerprinzip in der Praxis?
In der Praxis läuft das Bestellerprinzip folgendermaßen ab:
- Ein Vermieter möchte eine Wohnung vermieten und beauftragt einen Makler mit der Mietersuche.
- Der Makler inseriert die Wohnung, führt Besichtigungen durch und vermittelt den Kontakt zwischen Interessenten und Vermieter.
- Wird ein Mietvertrag abgeschlossen, bezahlt der Vermieter die vereinbarte Maklerprovision.
Nur wenn der Mieter selbst den Makler beauftragt – etwa, um aktiv nach einer bestimmten Wohnung zu suchen, die der Makler bisher nicht im Portfolio hat –, ist der Mieter provisionspflichtig. In diesem Fall muss der Makler den Nachweis führen, dass er ausschließlich im Auftrag des Mieters tätig geworden ist.
Höhe der Maklerprovision bei Vermietung
Die Maklerprovision ist gesetzlich begrenzt. Nach § 3 Abs. 2 WoVermRG darf sie maximal betragen:
- zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
Diese Begrenzung gilt sowohl für Vermieter als auch für Mieter, sofern letztere den Makler beauftragen. Unzulässig sind höhere Provisionsforderungen oder sogenannte „Vermittlungspauschalen“, die die gesetzlichen Vorgaben umgehen sollen.
Umgehungsversuche und rechtliche Konsequenzen
Seit Einführung des Bestellerprinzips haben einige Vermieter versucht, die Regelung zu umgehen – etwa, indem sie die Maklerkosten indirekt auf den Mietpreis aufschlagen oder die Provision als „Verwaltungspauschale“ deklarieren. Solche Praktiken sind jedoch rechtswidrig und können mit Bußgeldern von bis zu 25.000 € geahndet werden (§ 8 WoVermRG).
Auch wenn ein Vermieter versucht, dem Mieter einen Vertrag mit dem Makler aufzuzwingen, bleibt die Provisionspflicht unzulässig, solange die Initiative zur Vermittlung vom Vermieter ausging.
Vorteile des Bestellerprinzips
Das Bestellerprinzip bringt mehrere Vorteile, insbesondere für Mieter:
- Kosteneinsparung: Mieter zahlen keine Maklergebühr, wenn sie nicht selbst den Makler beauftragen.
- Transparenz: Klare Regelung, wer den Makler bestellt und somit bezahlt.
- Fairness auf dem Wohnungsmarkt: Die Verantwortung für die Vermittlungskosten liegt beim Auftraggeber, meist dem Vermieter.
Auch Vermieter profitieren von professionellen Maklerdienstleistungen, etwa bei der Bonitätsprüfung von Interessenten oder der rechtssicheren Vertragsgestaltung – allerdings müssen sie diese Leistungen nun selbst bezahlen.
Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf (seit 2020)
Während das ursprüngliche Bestellerprinzip nur für Mietverhältnisse galt, wurde 2020 eine ähnliche Regelung für Immobilienverkäufe eingeführt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt gemäß §§ 656c und 656d BGB, dass sich Käufer und Verkäufer bei der Zahlung der Maklerprovision den Betrag in der Regel hälftig teilen müssen – sofern der Makler von beiden beauftragt wurde.
Damit soll auch beim Immobilienkauf eine faire Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer erreicht werden.
Fazit: Bestellerprinzip – fair und verbraucherfreundlich
Das Bestellerprinzip schafft klare Verhältnisse auf dem Mietmarkt: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Damit wird verhindert, dass Mieter für eine Leistung zahlen, die sie nicht in Auftrag gegeben haben. Die Regelung hat den Markt transparenter und gerechter gemacht und ist ein wichtiger Bestandteil des modernen Mietrechts. Für Vermieter bedeutet das Bestellerprinzip zwar zusätzliche Kosten, doch auch eine Professionalisierung der Vermietungsprozesse – und für Mieter vor allem eines: spürbare finanzielle Entlastung beim Einzug in ein neues Zuhause.
