Die Bruttorendite ist eine zentrale Kennzahl in der Immobilienbewertung und dient zur Beurteilung der Rentabilität einer Kapitalanlage. Sie zeigt, wie stark sich das investierte Kapital einer Immobilie durch Mieteinnahmen verzinst – allerdings vor Abzug von Nebenkosten, Steuern und Instandhaltungsausgaben. Die Bruttorendite wird als Prozentsatz angegeben und ermöglicht Investoren, Objekte auf einen Blick miteinander zu vergleichen. Sie ist damit ein wichtiger Indikator in der Voranalyse von Immobilieninvestitionen, ersetzt jedoch keine detaillierte Wirtschaftlichkeitsprüfung.
Was bedeutet Bruttorendite?
Die Bruttorendite – oft auch Bruttomietrendite genannt – beschreibt das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie. Sie dient als einfache Kennzahl, um den potenziellen Ertrag eines Objekts zu beurteilen. Da sie keine laufenden Kosten berücksichtigt, wird sie als „Brutto“-Kennzahl bezeichnet und gibt einen ersten, groben Überblick über die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.
Die Formel lautet:
Bruttorendite (%) = (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel:
Eine Wohnung erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 12.000 € und kostet 300.000 €.
→ Bruttorendite = (12.000 ÷ 300.000) × 100 = 4,0 %
Das bedeutet: Der Käufer erzielt rechnerisch eine Verzinsung von 4 % auf sein eingesetztes Kapital – bevor Kosten oder Steuern berücksichtigt werden.
Was sagt die Bruttorendite aus?
Die Bruttorendite ist eine Orientierungsgröße für Investoren, die schnell erkennen möchten, ob eine Immobilie grundsätzlich wirtschaftlich interessant ist. Sie zeigt, wie stark die Immobilie aus den Mieteinnahmen heraus „arbeitet“ und gibt damit Aufschluss über die potenzielle Kapitalverzinsung.
Allerdings handelt es sich dabei um eine vereinfachte Betrachtung, da sie keine Faktoren wie Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Leerstand oder Finanzierungskosten einbezieht. Sie dient daher in erster Linie als Vorauswahlkriterium im Vergleich mehrerer Objekte.
Berechnung der Bruttorendite im Detail
Zur Berechnung der Bruttorendite wird die Jahresnettokaltmiete (ohne Nebenkosten) durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt. Der Kaufpreis umfasst dabei in der Regel:
- den Kaufpreis der Immobilie (Gebäude und Grundstück),
- ohne Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerprovision oder Modernisierungskosten.
Formel zur Berechnung:
Bruttorendite = (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispielhafte Vergleichswerte:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Jahresnettokaltmiete: 16.000 €
- → Bruttorendite = 4,0 %
Als Faustregel gilt: Je höher die Bruttorendite, desto attraktiver die Immobilie – vorausgesetzt, Lage und Zustand sind langfristig stabil.
Bruttorendite und Nettorendite im Vergleich
Während die Bruttorendite nur die Mieteinnahmen und den Kaufpreis berücksichtigt, bezieht die Nettorendite sämtliche laufenden Kosten in die Berechnung ein. Dazu zählen:
- Verwaltungskosten,
- Instandhaltungsrücklagen,
- Versicherungen,
- Leerstandsrisiko,
- und Finanzierungskosten.
Formel für die Nettorendite:
Nettorendite (%) = [(Jahresnettokaltmiete – laufende Kosten) ÷ Gesamtkosten] × 100
Beispiel:
Bruttorendite = 4,0 %, laufende Kosten = 1,0 % → Nettorendite = ca. 3,0 %
Damit ist die Bruttorendite ein theoretischer, die Nettorendite ein realistischer Maßstab der Rendite.
Zusammenhang zwischen Bruttorendite und Bewertungsfaktor
Die Bruttorendite steht in direktem Zusammenhang mit dem Bewertungsfaktor (Vervielfältiger). Beide Kennzahlen sind voneinander ableitbar:
Bewertungsfaktor = 100 ÷ Bruttorendite
Beispiel:
Bruttorendite = 5 % → Bewertungsfaktor = 100 ÷ 5 = 20
Je niedriger der Bewertungsfaktor, desto höher ist die Bruttorendite – und damit potenziell die Renditechance.
Renditewerte in der Praxis
Die Höhe der Bruttorendite hängt stark von Lage, Objektart und Marktsituation ab. Typische Durchschnittswerte in Deutschland (Stand: Marktdaten 2024):
| Lage / Objekttyp | Typische Bruttorendite |
|---|---|
| Top-Lagen (z. B. München, Hamburg, Frankfurt) | 2,5 – 3,5 % |
| Gute Mittelstädte | 3,5 – 5,0 % |
| Peripherie und B-Städte | 5,0 – 7,0 % |
| Ländliche Regionen | 6,0 – 8,0 % |
In besonders nachgefragten Städten sinkt die Bruttorendite oft unter 3 %, da die Kaufpreise stark gestiegen sind, während die Mieten nur moderat wachsen.
Vorteile der Bruttorendite
- Einfache, schnelle Berechnung ohne komplexe Daten.
- Praktischer Vergleichswert bei der Objektauswahl.
- Frühe Einschätzung der potenziellen Rentabilität.
Nachteile der Bruttorendite
- Berücksichtigt keine Nebenkosten, Steuern oder Leerstände.
- Kann durch überhöhte Mieten oder Modernisierungskosten verzerrt sein.
- Keine Aussage über tatsächlichen Cashflow oder Liquidität.
Wann ist die Bruttorendite besonders relevant?
Die Bruttorendite eignet sich besonders in der ersten Bewertungsphase eines Immobilieninvestments – also zur schnellen Vorauswahl potenziell rentabler Objekte. Sie wird häufig von:
- Privatanlegern,
- Maklern und Gutachtern,
- und institutionellen Investoren
genutzt, um einen ersten Überblick über die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie zu gewinnen. Anschließend sollte immer eine detailliertere Analyse unter Berücksichtigung der Nettorendite und der Gesamtkostenstruktur erfolgen.
Fazit: Bruttorendite – erste Orientierung, kein Endergebnis
Die Bruttorendite ist ein unverzichtbares Instrument der Immobilienanalyse und liefert Investoren eine schnelle Einschätzung der potenziellen Ertragskraft eines Objekts. Sie zeigt, wie viel Rendite eine Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis theoretisch erwirtschaftet – ohne Nebenkosten und Risiken zu berücksichtigen. Wer Immobilien professionell bewerten möchte, sollte die Bruttorendite als Ausgangspunkt sehen, aber immer die Nettorendite, steuerliche Effekte und langfristige Marktentwicklungen in die Kalkulation einbeziehen. Nur so entsteht ein vollständiges und realistisches Bild der tatsächlichen Rentabilität einer Immobilie.
