Die Anschlussfinanzierung ist der zweite wichtige Schritt in der Immobilienfinanzierung. Sie wird erforderlich, wenn die Zinsbindungsfrist eines bestehenden Darlehens ausläuft und die Restschuld weiterfinanziert werden muss. Kreditnehmer haben dabei die Wahl, den bestehenden Kredit zu verlängern oder zu einer anderen Bank zu wechseln – ein Vorgang, der als Umschuldung bezeichnet wird. Ziel ist es, weiterhin günstige Konditionen zu sichern und die Finanzierung langfristig stabil fortzusetzen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Unter einer Anschlussfinanzierung versteht man die Fortsetzung eines bestehenden Immobiliendarlehens, wenn die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung abläuft. Da Immobilienkredite meist eine Laufzeit von 25 bis 35 Jahren haben, die Zinsbindung jedoch oft nur 5, 10 oder 15 Jahre beträgt, bleibt nach deren Ablauf eine Restschuld, die neu finanziert werden muss.
Die Anschlussfinanzierung ist also keine neue Finanzierung im eigentlichen Sinne, sondern die Fortführung des bestehenden Kredits zu neuen Konditionen – meist mit einem neuen Zinssatz und gegebenenfalls veränderten Tilgungsbedingungen.
Wann wird eine Anschlussfinanzierung notwendig?
Eine Anschlussfinanzierung wird immer dann notwendig, wenn die im Kreditvertrag vereinbarte Zinsbindungsfrist endet. Das bedeutet, dass der ursprünglich festgeschriebene Zinssatz nicht mehr gilt und ein neuer vereinbart werden muss. Ohne Anschlussfinanzierung würde die Bank den Kredit theoretisch fällig stellen – praktisch wird jedoch immer eine Fortsetzung des Darlehens angestrebt.
Der richtige Zeitpunkt zur Vorbereitung liegt 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So bleibt genug Zeit, verschiedene Angebote zu vergleichen und die Finanzierung optimal an die aktuelle Zinslage anzupassen.
Formen der Anschlussfinanzierung
Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine Anschlussfinanzierung zu gestalten. Die drei gängigsten Varianten sind:
- Prolongation: Verlängerung des bestehenden Kredits beim bisherigen Kreditgeber zu neuen Konditionen.
- Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank, um von besseren Zinsen oder Konditionen zu profitieren.
- Forward-Darlehen: Frühzeitige Vereinbarung der Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung.
1. Prolongation
Bei der Prolongation schließt der Kreditnehmer einfach eine Verlängerung beim bisherigen Kreditinstitut ab. Das ist bequem, da keine neuen Unterlagen oder Grundbuchänderungen nötig sind. Allerdings lohnt es sich, die angebotenen Konditionen mit anderen Banken zu vergleichen, da die Hausbank oft nicht die günstigsten Zinsen bietet.
2. Umschuldung
Bei einer Umschuldung wird die Restschuld zu einer neuen Bank übertragen. Diese zahlt den alten Kredit ab, und der Kreditnehmer schließt dort einen neuen Vertrag ab – häufig mit besseren Zinssätzen. Der Aufwand ist etwas höher, da eine neue Bonitätsprüfung und eine Grundschuldbestätigung erforderlich sind. Dennoch kann der Wechsel langfristig mehrere tausend Euro an Zinskosten sparen.
3. Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, sich aktuelle Zinssätze bereits Jahre im Voraus zu sichern. Das ist besonders attraktiv, wenn steigende Zinsen erwartet werden. Die Bank garantiert den heute vereinbarten Zinssatz bis zum Beginn der neuen Zinsperiode. Dafür fällt meist ein kleiner Zinsaufschlag an. Geregelt ist diese Vertragsform ebenfalls im Rahmen von § 488 BGB.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Eine Umschuldung lohnt sich immer dann, wenn andere Banken bessere Zinskonditionen bieten oder die bisherige Finanzierung nicht mehr optimal zur finanziellen Situation passt. Bereits eine Zinsdifferenz von 0,5 % kann bei hohen Restschulden mehrere tausend Euro Ersparnis bedeuten.
Ein Beispiel:
Restschuld: 200.000 €
Zins bisher: 3,5 % → Zinskosten pro Jahr: 7.000 €
Neuer Zins: 2,5 % → Zinskosten pro Jahr: 5.000 €
→ Ersparnis: 2.000 € jährlich.
Wichtig ist, die Kosten des Bankenwechsels (z. B. für Grundbuchumschreibung und Notar) in die Kalkulation einzubeziehen. Diese sind jedoch oft deutlich geringer als die Zinsersparnis über mehrere Jahre.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Läuft die Zinsbindung ab, ohne dass eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wurde, entsteht ein sogenannter variablem Zins oder ein roll-over Darlehen. In diesem Fall kann die Bank den Zinssatz regelmäßig anpassen – meist zum Nachteil des Kreditnehmers, da variable Zinsen oft höher ausfallen. Daher ist es ratsam, rechtzeitig vor Ablauf der Frist eine neue Vereinbarung zu treffen.
Wie läuft der Wechsel zu einer neuen Bank ab?
Bei einer Umschuldung läuft der Wechsel in mehreren Schritten ab:
- Angebote vergleichen: Verschiedene Banken und Online-Vergleichsportale nutzen, um die besten Konditionen zu finden.
- Neue Finanzierung abschließen: Kreditvertrag mit der neuen Bank unterzeichnen.
- Ablösung des alten Kredits: Die neue Bank zahlt die Restschuld bei der alten Bank aus.
- Grundschuld übertragen: Die bestehende Grundschuld wird auf die neue Bank umgeschrieben.
Die Übertragung der Grundschuld ist ein rechtlich formaler Akt, der durch einen Notar abgewickelt wird (§ § 1191 BGB). Sie ist Voraussetzung dafür, dass die neue Bank die Immobilie weiterhin als Sicherheit nutzen kann.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für eine Anschlussfinanzierung verlangen Banken meist folgende Dokumente:
- aktuelle Einkommensnachweise,
- Kopie des bestehenden Kreditvertrags,
- Nachweis über die Restschuld,
- aktueller Grundbuchauszug,
- ggf. Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen.
Je nach Bonität und Immobilientyp kann die Bank zusätzliche Unterlagen anfordern, insbesondere wenn die finanzielle Situation des Kreditnehmers sich seit dem Erstabschluss geändert hat.
Vorzeitige Anschlussfinanzierung
Auch eine vorzeitige Ablösung des Kredits kann sinnvoll sein – zum Beispiel, wenn die Zinsen stark gefallen sind. In diesem Fall muss jedoch die Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden (§ § 490 Abs. 2 BGB). Diese Gebühr gleicht den Zinsverlust der Bank aus, kann aber die Einsparung teilweise schmälern. Bei einer Restlaufzeit von weniger als zehn Jahren oder bei Darlehen, die über zehn Jahre laufen, besteht allerdings nach § 489 BGB ein gesetzliches Kündigungsrecht ohne Entschädigung – mit einer Frist von sechs Monaten.
Tipps für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung
- Frühzeitig informieren: Bereits zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Angebote prüfen.
- Marktzinsen beobachten: Bei fallenden Zinsen abwarten, bei steigenden frühzeitig sichern (z. B. mit Forward-Darlehen).
- Tilgung prüfen: Nach einigen Jahren kann eine höhere Tilgung sinnvoll sein, um die Laufzeit zu verkürzen.
- Sondertilgung nutzen: Zusätzliche Zahlungen vor der Anschlussfinanzierung reduzieren die Restschuld und verbessern Konditionen.
- Konditionen verhandeln: Auch bei der Hausbank lohnt sich der Vergleich – Konkurrenzangebote können den Zins drücken.
Fazit: Anschlussfinanzierung – der zweite Schritt zur Schuldenfreiheit
Die Anschlussfinanzierung ist ein zentraler Bestandteil der langfristigen Immobilienfinanzierung. Sie entscheidet darüber, wie effizient und günstig ein Kredit fortgeführt wird. Wer rechtzeitig vergleicht, spart oft mehrere tausend Euro und kann seine Immobilie schneller entschulden. Ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen – entscheidend ist, dass die gewählte Lösung zur persönlichen Lebens- und Zinssituation passt. Eine gut geplante Anschlussfinanzierung ist der Schlüssel zu einer sicheren, nachhaltigen und stressfreien Immobilienfinanzierung.
