Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze beschreibt die oberste Grenze der Darlehenssumme, die ein Kreditinstitut auf Grundlage des ermittelten Immobilienwerts bereit ist zu finanzieren. Sie legt fest, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswerts eine Bank ein Darlehen gewährt, ohne ihr Risiko als zu hoch einzustufen. Typischerweise liegt die Beleihungsgrenze bei 60 % bis 80 % des Beleihungswerts einer Immobilie. Dieser Wert ist ein zentrales Kriterium in der Baufinanzierung und dient der Risikobegrenzung für Banken sowie der Sicherung der Kreditsumme durch den Sachwert der Immobilie.

Was bedeutet die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze ist der maximale Betrag, den eine Bank oder ein Kreditinstitut auf ein Objekt als Sicherheit ansetzt, wenn sie eine Immobilie finanziert. Grundlage für die Berechnung ist der sogenannte Beleihungswert – also der vorsichtig ermittelte, nachhaltige Wert der Immobilie, der unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen angesetzt wird.

Die Bank berücksichtigt dabei nicht den Kaufpreis allein, sondern den Wert, den die Immobilie langfristig bei einer möglichen Verwertung (z. B. Zwangsversteigerung) voraussichtlich erzielen würde. Die Beleihungsgrenze definiert, bis zu welchem Anteil dieses Werts eine Kreditvergabe noch als sicher gilt.

Rechtliche Grundlage

Die rechtlichen Regelungen zur Beleihungsgrenze finden sich in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), die insbesondere für Pfandbriefbanken gilt. Nach § 3 BelWertV darf der Beleihungswert den voraussichtlichen Marktwert einer Immobilie nicht überschreiten, sondern muss einen langfristig nachhaltigen Wert abbilden. Banken sind verpflichtet, bei der Kreditvergabe diese Grenzen einzuhalten, um das Ausfallrisiko zu minimieren und den gesetzlichen Anforderungen der § 16 Kreditwesengesetz (KWG) zu entsprechen.

Beleihungswert und Beleihungsgrenze – der Unterschied

Die Begriffe „Beleihungswert“ und „Beleihungsgrenze“ werden häufig verwechselt, bezeichnen aber unterschiedliche Konzepte:

• Beleihungswert: Der von der Bank ermittelte, nachhaltige Wert der Immobilie – Grundlage der Risikobewertung.
• Beleihungsgrenze: Der maximale Prozentsatz des Beleihungswerts, bis zu dem eine Finanzierung erfolgen darf (z. B. 80 %).

Beispiel:
Wird eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 400.000 € angesetzt und beträgt die Beleihungsgrenze 80 %, so liegt der maximal mögliche Kreditbetrag bei 320.000 €.

Wie hoch ist die Beleihungsgrenze in der Praxis?

Die konkrete Höhe der Beleihungsgrenze hängt vom Kreditinstitut, der Kreditart und der Bonität des Kunden ab. In der Regel gelten folgende Richtwerte:

• Pfandbriefbanken: 60 % des Beleihungswerts (gesetzlich vorgeschrieben nach BelWertV),
• Hypothekenbanken: 70 % bis 80 % des Beleihungswerts,
• Normale Geschäftsbanken oder Sparkassen: bis zu 90 % oder in Einzelfällen 100 %, sofern zusätzliche Sicherheiten bestehen.

Eine höhere Beleihungsgrenze bedeutet ein höheres Risiko für den Kreditgeber – und führt in der Regel zu höheren Zinsen oder strengeren Auflagen.

Berechnung der Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze ergibt sich aus der Multiplikation des ermittelten Beleihungswerts mit dem Beleihungssatz der Bank:

Beleihungsgrenze = Beleihungswert × Beleihungssatz

Beispielrechnung:
Ein Haus hat einen Beleihungswert von 500.000 €.
Die Bank setzt einen Beleihungssatz von 80 % an.
→ Die Beleihungsgrenze beträgt 500.000 € × 0,8 = 400.000 €.

Das bedeutet: Die Bank würde maximal 400.000 € als Darlehen gewähren. Der restliche Anteil von 100.000 € muss durch Eigenkapital oder andere Sicherheiten abgedeckt werden.

Einfluss auf Zinsen und Finanzierungskonditionen

Die Beleihungsgrenze ist ein wesentlicher Faktor bei der Zinsgestaltung von Baufinanzierungen. Je niedriger die Beleihungsquote – also das Verhältnis von Darlehenssumme zum Immobilienwert –, desto geringer das Risiko für die Bank und desto günstiger die Zinsen. Typischerweise gelten folgende Zusammenhänge:

• Bis 60 % Beleihung: Sehr gute Konditionen, niedrigster Zinssatz.
• Bis 80 % Beleihung: Standard-Finanzierung mit moderatem Risiko.
• Über 80 % Beleihung: Höheres Risiko, Aufschlag auf den Zinssatz.
• Über 90 % (Vollfinanzierung): Deutlich teurere Zinsen, häufig zusätzliche Sicherheiten oder Bürgschaften erforderlich.

Für Kreditnehmer lohnt es sich daher, möglichst viel Eigenkapital einzubringen, um unter die günstigere Beleihungsstufe zu fallen.

Bedeutung der Beleihungsgrenze für Immobilienkäufer

Für Immobilienkäufer ist die Beleihungsgrenze ein zentrales Kriterium der Finanzierungsplanung. Sie bestimmt, wie viel Eigenkapital erforderlich ist und wie hoch die maximale Darlehenssumme ausfallen kann. Wer die Beleihungsgrenze seiner Bank kennt, kann besser abschätzen, welche Immobilie finanzierbar ist und welche Belastung langfristig tragbar bleibt.

Darüber hinaus ist sie für den Kreditgeber ein Instrument zur Absicherung: Sollte der Kreditnehmer die Raten nicht mehr zahlen können, kann die Bank die Immobilie veräußern und den Kreditbetrag durch den Verkaufserlös decken – in der Regel innerhalb der Beleihungsgrenze.

Beleihungsgrenze und Eigenkapital

Da Banken in der Regel nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Immobilienwerts finanzieren, muss der Restbetrag durch Eigenkapital abgedeckt werden. Neben dem Eigenanteil am Kaufpreis gehören dazu auch die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision), die meist nicht über die Finanzierung gedeckt sind.

Beispiel:
Kaufpreis 500.000 € – Beleihungsgrenze 80 % → 400.000 € Darlehen.
Eigenkapitalbedarf: 100.000 € plus rund 10–12 % Nebenkosten, also insgesamt ca. 150.000 €.

Eine solide Eigenkapitalquote senkt nicht nur das Risiko der Überschuldung, sondern verbessert auch die Kreditkonditionen erheblich.

Zusätzliche Sicherheiten oberhalb der Beleihungsgrenze

Wenn eine Finanzierung über die Beleihungsgrenze hinausgeht (z. B. bei 90 % oder 100 % des Kaufpreises), verlangen Banken häufig weitere Sicherheiten, etwa:

• Abtretung von Lebensversicherungen oder Wertpapieren,
• Bürgschaften von Dritten,
• oder zusätzliche Grundschulden auf andere Immobilien.

Diese Maßnahmen dienen der Absicherung des erhöhten Ausfallrisikos und können die Finanzierung dennoch ermöglichen – allerdings zu höheren Zinsen.

Fazit: Beleihungsgrenze – Schlüssel zur sicheren Baufinanzierung

Die Beleihungsgrenze ist ein zentrales Element jeder Immobilienfinanzierung. Sie definiert, wie viel Kredit eine Bank auf Basis des Immobilienwerts gewährt und welche Sicherheitsmarge dabei eingehalten wird. Eine niedrige Beleihungsquote reduziert das Risiko für Kreditgeber und Kreditnehmer gleichermaßen – und führt meist zu günstigeren Zinsen. Wer seine Finanzierung solide plant, ausreichend Eigenkapital einsetzt und die Beleihungsgrenze beachtet, schafft die Grundlage für eine stabile und langfristig tragfähige Baufinanzierung.