Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der von einer Bank oder einem Kreditinstitut langfristig ermittelte, nachhaltige Wert einer Immobilie, der unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen als realistisch erzielbar gilt. Er dient als zentrale Grundlage für die Kreditvergabe, da er das Risiko eines Wertverlusts bei langfristiger Betrachtung minimiert. Der Beleihungswert liegt daher in der Regel unter dem aktuellen Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie und bestimmt maßgeblich, bis zu welchem Betrag ein Objekt als Sicherheit für ein Darlehen verwendet werden kann.

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert beschreibt den dauerhaft erzielbaren Wert einer Immobilie, der auch bei wirtschaftlich ungünstigen Entwicklungen voraussichtlich bestehen bleibt. Er dient Kreditinstituten als Sicherheitsgrundlage für Hypothekendarlehen oder Baufinanzierungen. Dabei geht es nicht um den kurzfristigen Marktwert, sondern um einen vorsichtigen, stabilen Wert, der eine langfristige Rückführung des Kredits absichert.

Während der Marktwert die aktuelle Nachfrage- und Angebotssituation widerspiegelt, basiert der Beleihungswert auf konservativen Bewertungsmaßstäben, die sich an der Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit der Immobilie orientieren.

Rechtliche Grundlage

Die gesetzliche Grundlage zur Ermittlung des Beleihungswerts ist in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt. Nach § 3 BelWertV darf der Beleihungswert „den Wert nicht überschreiten, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unabhängig von spekulativen Elementen voraussichtlich jederzeit erzielt werden kann“. Ziel ist es, den langfristig tragfähigen und risikoarmen Wert eines Grundstücks oder Gebäudes zu bestimmen.

Besonders bei Pfandbriefbanken ist die Beleihungswertermittlung gesetzlich vorgeschrieben, da sie Kredite durch Hypotheken absichern, die langfristig verlässlich bewertet sein müssen.

Unterschied zwischen Beleihungswert, Verkehrswert und Marktwert

Oft werden diese Begriffe synonym verwendet, sie bezeichnen jedoch unterschiedliche Bewertungsansätze:

• Verkehrswert: Der aktuelle Marktwert einer Immobilie, der durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird (§ 194 BauGB).
• Marktwert: Synonym zum Verkehrswert – spiegelt den Preis wider, der zum Bewertungszeitpunkt am Markt erzielt werden könnte.
• Beleihungswert: Der vorsichtig ermittelte, nachhaltige Wert, der auch langfristig Bestand hat und zur Kreditabsicherung dient.

Beispiel:
Eine Immobilie hat einen aktuellen Marktwert von 500.000 €.
Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 450.000 €.
Auf Basis dieses Werts und einer Beleihungsgrenze von 80 % wird der maximale Kreditbetrag auf 360.000 € begrenzt.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Zur Bestimmung des Beleihungswerts werden verschiedene Bewertungsverfahren herangezogen, die auf den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der BelWertV basieren. Die wichtigsten Verfahren sind:

• Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten in Lage, Zustand und Nutzung.
• Ertragswertverfahren: Berechnung des kapitalisierten Ertrags, den die Immobilie langfristig abwerfen kann (z. B. bei Mietobjekten).
• Sachwertverfahren: Ermittlung des Werts aus den Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung (vor allem bei eigengenutzten Immobilien).

Die Bank kombiniert diese Verfahren oft, um ein realistisches und risikobewusstes Ergebnis zu erhalten. Dabei werden Marktschwankungen, spekulative Wertsteigerungen oder kurzfristige Trends bewusst ausgeschlossen.

Faktoren, die den Beleihungswert beeinflussen

Der Beleihungswert hängt von zahlreichen Objekt- und Umfeldfaktoren ab, die die langfristige Wertstabilität bestimmen. Dazu zählen:

• Lage: Regionale Wirtschaftskraft, Infrastruktur, Zukunftsperspektive der Umgebung.
• Bausubstanz: Baujahr, Zustand, verwendete Materialien und technische Ausstattung.
• Nutzung: Wohn- oder Gewerbezweck, Vermietbarkeit, Leerstandsrisiko.
• Ertragskraft: Höhe und Nachhaltigkeit der erzielbaren Mieten.
• Rechtliche Rahmenbedingungen: Mietpreisbindungen, Erbbaurechte, Baulasten oder Denkmalschutz.

Auch Sanierungen oder Modernisierungen können den Beleihungswert positiv beeinflussen, da sie den nachhaltigen Substanzwert steigern.

Bedeutung für die Baufinanzierung

Der Beleihungswert ist für Banken das zentrale Kriterium bei der Risikobewertung einer Baufinanzierung. Er bestimmt die sogenannte Beleihungsgrenze – also den maximalen Kreditbetrag, den die Bank auf Basis des Immobilienwerts gewährt. Typischerweise beträgt diese 60 % bis 80 % des Beleihungswerts.

Je höher der Beleihungswert im Verhältnis zum Darlehensbetrag, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto günstiger die Kreditkonditionen für den Kreditnehmer. Umgekehrt führt ein geringerer Beleihungswert zu höheren Eigenkapitalanforderungen oder schlechteren Zinskonditionen.

Warum liegt der Beleihungswert unter dem Marktwert?

Der Beleihungswert liegt bewusst unter dem aktuellen Marktwert, da er auf langfristige Stabilität statt auf kurzfristige Markttrends ausgerichtet ist. Gründe dafür sind:

• Marktschwankungen: Immobilienpreise können kurzfristig steigen oder fallen.
• Vorsichtsprinzip: Die Bank kalkuliert Puffer für wirtschaftliche Veränderungen ein.
• Risikominimierung: Der Beleihungswert soll auch bei sinkenden Marktpreisen als Sicherheit ausreichen.

So wird gewährleistet, dass der Kredit auch im Krisenfall abgesichert bleibt und keine Überfinanzierung entsteht.

Beispiel zur Verdeutlichung

Ein Käufer möchte eine Immobilie für 600.000 € erwerben.
Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 540.000 € (90 % des Marktwerts) und setzt eine Beleihungsgrenze von 80 %.
→ Maximale Darlehenshöhe: 540.000 € × 0,8 = 432.000 €.
→ Der Käufer muss 168.000 € Eigenkapital aufbringen (inkl. Nebenkosten).

Dieses Beispiel zeigt, wie der Beleihungswert als Sicherheitsanker fungiert, um Kreditrisiken sowohl für die Bank als auch für den Kreditnehmer zu begrenzen.

Vorteile des Beleihungswerts

Für Kreditgeber und Kreditnehmer bietet der Beleihungswert mehrere Vorteile:

• Stabilität: Verlässlicher Maßstab für langfristige Finanzierungssicherheit.
• Objektivität: Standardisierte Bewertung nach gesetzlichen Vorgaben.
• Risikobegrenzung: Schutz vor Überfinanzierung und Preisblasen.
• Planungssicherheit: Grundlage für Zinsgestaltung und Eigenkapitalanforderung.

Fazit: Beleihungswert – solide Basis jeder Immobilienfinanzierung

Der Beleihungswert ist das zentrale Sicherheitskriterium bei der Vergabe von Immobiliendarlehen. Er bewertet den nachhaltigen, langfristig erzielbaren Wert einer Immobilie und bildet damit die Grundlage für die Kreditentscheidung und Zinsgestaltung. Durch seine konservative Berechnung schützt er Kreditgeber und Kreditnehmer gleichermaßen vor Risiken, die aus spekulativen Preisentwicklungen oder Marktveränderungen entstehen. Wer eine Immobilie finanziert, sollte den Beleihungswert seiner Bank kennen – denn er entscheidet letztlich darüber, wie viel Kredit zu welchen Konditionen gewährt wird.