Wie werden Immobilien bewertet?

Wie werden Immobilien bewertet?

Wird in Betracht gezogen, die eigene Immobilie zu verkaufen, ist es sinnvoll, die Immobilie vorher bewerten zu lassen. Dafür können verschiedene Verfahren und Möglichkeiten angewandt werden. Die Verfahren sind geregelt in der Immobilienwertvermittlungsordnung, kurz ImmoWertV. Seit Januar 2022 gilt eine neue Fassung. Dies ist die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie oder eines Grundstückes. Die Immobilienbewertung sollte grundsätzlich immer professionell durchgeführt werden.

Immobilie bewerten lassen

Der Marktwert einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Vor der Bewertung müssen aber auch andere Sachverhältnisse geklärt werden: Warum soll bewertet werden? Wie umfangreich soll das Gutachten sein? Wofür wird das Gutachten benötigt?

Sind diese Fragen geklärt, sollte für das Gutachten, je nach Aufwand, ein Immobilienmakler, ein Gutachter oder ein Sachverständiger beauftragt werden.

Beispielsweise eine Immobilie zu verkaufen in Stuttgart kann sehr mühsam sein. Der geeignete Immobilienmakler sollte bedacht ausgewählt werden. So kann auch ein akzeptabler Preis der Immobilie erzielt werden.

Ein Team von Immobilienmaklern sollte sich um den Verkauf der Immobilie umfassend kümmern. Das Niveau der Dienstleistung sollte sehr hoch sein. Von Online-Maklern sollte, egal ob zur Immobilienbewertung oder letztendlich der Verkauf, abgesehen werden.

Wird ein Gutachter für die Wertbestimmung herangezogen, ist dieses Gutachten meist sehr umfangreich und dauert länger. Diese Gutachten sind allerdings auch, falls nötig, vor Gericht verwertbar.

Das Sachwertverfahren im Überblick

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren, welches in §§ 35 bis 39 ImmoWertV geregelt ist. Es dient zu Ermittlung des Wertes einer Immobilie.

Genutzt wird dieses Verfahren in der Regel bei Einfamilienhäusern. Die hier zu bewertenden Immobilien sollten nicht am Mietmarkt gehandelt werden.

Hierbei bemisst sich der Wert der Immobilie an den Herstellungskosten beziehungsweise dem Sachwert. Es kann bewertet werden, wie hoch die Kosten für einen Neubau wären, wenn dieser genauso gestaltet werden würde, wie die die zu bewertende Immobilie.
Bei der Bewertung der Immobilie wird allerdings auch die Abnutzung mit einbezogen.
Fünf Schritte werden in der Regel eingehalten:

  • Berechnung des Bodenwertes: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m2
  • Berechnung des Gebäudes – Herstellungskosten: Herstellungskosten pro m2 x Bruttogrundfläche
  • Berechnung des Sachwertes des Gebäudes: Herstellungskosten Gebäude – Alterswertminderung
  • Berechnung des vorläufigen Sachwertes: Gebäude Sachwert + Bodenwert
  • Sachwert ermitteln: vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor.

Verfahren der Vergleichswerte

Bei diesem Verfahren wird der Marktwert einer Immobilie berechnet, in dem auch Nutzung, Lage, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt des Grundstückes mit anderen Grundstücken verglichen werden. Wichtig hierbei ist, dass gleichwertige Immobilien miteinander verglichen werden. Dafür werden die Werte der Gutachterausschüsse als Beispiel herangezogen. Das heißt, es wurden bereits Werte für verschiedene Immobilien zur Verfügung gestellt. Genutzt werden hierfür reale Kaufpreise. Unterteilt werden kann diese Vorgehensweise in das indirekte und direkte Verfahren.

Das Geschehen auf dem Markt wird hier sehr deutlich abgebildet. Besonders aber bei Grundstücken ist hier das Problem, dass die Werte der einzelnen Grundstücke sehr individuell sein können. Beispielsweise kann die Bodenbeschaffenheit des Nachbargrundstückes durchaus anders ausfallen.

Direktes Verfahren

Immobilien werden hier untereinander verglichen, die ähnlich in Lage, Größe und Zustand zu bewerten sind. Beispiel hierfür könnte sein: ein kürzlich verkauftes Haus in der Nachbarschaft, welches gleiche Bauart und Bausubstanz vorweist.

Das indirekte Verfahren

Wenn dieses Verfahren angewandt wird, sind leider keine Vergleichswerte vorhanden. Das heißt, Werte aus der Vergangenheit müssen für die aktuelle Bestimmung des Wertes herangezogen werden. Hierfür werden Datensätze genutzt, die aus vergangenen Gutachterausschüssen stammen. Es können allerdings auch Fachzeitschriften, aktuelle Angebote anderer Objekte, Datenbanken oder Marktberichte zur Wertbestimmung herangezogen werden. Außerdem können eigene Daten gesammelt werden oder die Ergebnisse aus Bieterverfahren genutzt werden. Genutzt wird das indirekte Verfahren besonders bei Vermögensauseinandersetzungen oder Immobilientransaktionen.

Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren wird die Immobilie bewertet, in dem die zukünftigen Einnahmen zur Bewertung herangezogen werden. Hierfür wird die bauliche Anlage bestimmt und auch der Bodenwert wird genutzt, um den Ertragswert zu berechnen. Auf den Bodenwert werden zusätzlich noch Liegenschaftszinsen berechnet. Genutzt wird dieses Verfahren, wie die Bezeichnung bereits aussagt, für Immobilien, die Mieteinnahmen generieren sollen. Auch wenn Unternehmen bewertet werden, wird dieses Verfahren häufig genutzt.

Fazit

Um Immobilien zu bewerten, gibt es verschiedene Verfahren. Diese Verfahren sollten, je nach Nutzen der Immobilie, ausgewählt werden. Grundsätzlich ist es wichtig, dass die Bewertung der Immobilie professionell durchgeführt wird. Ansonsten ist es möglich, dass die Bewertung nicht angewandt werden kann.

Die einzelnen Verfahren können allerdings auch miteinander kombiniert werden, um einen Durchschnittswert zu erfahren. Besonders hierbei sollte darauf geachtet werden, dass der Gutachter die Kriterien ausschöpft und den Markt kennt.

Handelt es sich im Luxusimmobilien, die bewertet werden sollen, spielt oft auch die Ausstattung der Immobilie eine große Rolle. Große, einladende und dementsprechend hochpreisig ausgestattete Küche sind ein Muss, ebenso wie luxuriös gestalte Badezimmer oder sorgfältig angelegte Gärten. Auch die technische Ausstattung sollte in die Bewertung mit einbezogen werden. Wurde die Immobilie zudem von einem bekannten Architekten gestaltet, kann dies ebenfalls den Verkaufspreis deutlich steigern.

Weitere Interessante Artikel

Baden-Württemberg Sotheby's International Realty

Königstraße 27
70173 Stuttgart

M: info@bw-sothebysrealty.com
T: +49 (0) 711 120 408 30

Warum Baden-Württemberg Sotheby's International Realty?

Immobilie verkaufen

Platzieren Sie Ihre Immobilie auf dem führenden Netzwerk für Premium- und Luxusimmobilien in Baden-Württemberg und weltweit

Immobilien in Stuttgart und Umgebung

Luxusloft
Wangen im Allgäu
Loft / Studio / Atelier3.400.000 €

Elegantes Luxusloft in Wangen im Allgäu

Willkommen in einem Kunstwerk des Wohnens – einem exquisiten Luxusloft, die in der historischen Spinnerei von Wangen...